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資産の組み換えをする

不動産の組み換えや買い替えをすることで、小規模宅地等の特例を使う以外にも節税につながるケースがあります。

市場価格より相続税評価額が高い物件は処分する

古すぎるマンションやアパート、使用していな地方の別荘地、地形の悪い土地は、税制上不利な不動産とみなされます。これらの不動産は、相続税の評価額は高いのに「市場価格は低い」「売却しにくい」「収益力が低い」「維持や処分のコストが高い」などの難点をもっている不動産になります。このように、相続税評価額より、市場価格が低い不動産は、高い相続税を払うことになりかねませんので、積極的に売却や買い替えをすることをお勧めします。

財産を収益不動産に変更する

親が生前に1億円で、中古の収益不動産を購入したとします。
収益不動産は、建物と土地に分離され、下記の内容で評価額が算出されます。

建物：固定資産税評価額

一般的に建物の固定資産税評価額は、市場価格より非常に低くなります。さらに貸家に該当するため、評価額は30％減額されます。

土地：路線価と面積

土地については、その上に賃貸不動産があるとのことで「貸家宅付地」に該当し、約20％前後の評価減がされます。

上記のような場合、現金1億円が建物と土地に変わり、その評価額が5,000万円以下になることもあります。評価が5,000万円であれば、それに対する相続税は2,500万円ですので、収益不動産を建てたことにより、大きな節税を行うことができます。

収益不動産による家賃収入についての注意点

被相続が建てた収益不動産としての賃貸物件による家賃は、被相続人の財産としてたまっていくことになるので、家賃収入は、子や孫に贈与することを検討しましょう。

古いアパートなどは生前にリフォームする

老朽化した賃貸物件などは、相続税評価額は高く設定されていますが、貸家のついた土地の市場価格は、投資利回りによって評価されるため市場価格はほとんどありません。そのため、早急に対策が必要になります。

対策

リフォーム投資をして、投資利回り価値を上げ、市場価格を上げる。

ポイント

投資利回り価値が上がっても、相続税評価額には反映されません。この対策のポイントは、親が存命のうちに、親のお金でリフォームを行い、リフォームに掛けた金額分、相続財産を減らすことにあります。相続発生後だと、現金には相続税がかかりますので、リフォームに掛けられる金額は、相続税分差し引かれてしまうことになります。

空き地には賃貸アパートや賃貸マンションを建てる

空き地を特になにも利用していない場合、賃貸アパートや賃貸マンションの収益不動産を建てることで、その土地は貸家建付地となり、評価額が下がります。その建築費によって、多額の財産を減らすことができます。

注意点

所有する土地を手放したくないが、相続税評価額を下げたい場合に検討する方法です。そのため、収益物件として不向きな土地が多くありますので、その土地にあった投資方法を考えましょう。

相続人の数だけ収益不動産を買う

高すぎる物件は、売りに出しても買ってくれる人がいないため「流動性」「換金力」の低い不動産になります。例えば、相続人が3人いる場合、3億円の物件を1つ購入し、3人で共有させるよりも、1億円の物件を3つ購入し、それぞれに相続させるほうが相続人としては、自由に売却ができ「流動性」「換金力」の高い優良不動産となります。

妻や子の名義で賃貸物件を建てる

被相続人が現役で活躍しており、本人の所得税率が高い場合には、新たに発生する家賃収入にも高い所得税が課せられます。そういった場合、建物を、妻や子が資産管理会社を設立して建築することで、被相続人以外の人の家賃収入にすることができ、所得税などの節税になります。

借地権と底地を交換し財産を優良資産へ変更する

地主が持っている土地の上に、借地権料を払って建物を建てている場合、売却などをする際に、どちらもお互いの独断で決めることは難しくなります。こうした場合「交換特例」という方法で解決します。

交換特例について

土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例。

特例を受けるための適用要件

  • ・交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること
    不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。
  • ・交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること
    この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。
  • ・交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること
  • ・交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと
  • ・交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること ※1
  • ・交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20％以内であること
※1に関する交換譲渡資産の種類
土地

宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他

建物

居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用

減額されなかった場合のメリット

  • ・この特例が受けられる場合でも、交換に伴って相手方から金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換差金が所得税の課税対象になります。
  • ・この特例を受けるためには、確定申告書に所定の事項を記載の上、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]を添付して提出する必要があります。